REICO报告提出了“婴儿潮”概念。认为，由于我国土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化。人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素，避开房地产市场的短期波动，通过“婴儿潮”变化可以大致描绘我国房地产市场的长期运行趋势。

　　REICO报告认为，建国后，我国共出现了三次“婴儿潮”，与未来15年房地产市场发展相关的是1963-1974年第二次“婴儿潮”和上世纪80年代后期出生的第三次“婴儿潮”。据此推断，未来5-15年我国人口年龄结构的变动趋势为：2006-2010年，受第二次“婴儿潮”的影响，35-45岁的群体所占比重会有所上升，但25-35岁的群体所占比重将会有所下降，而2010-2020年，25-35岁的群体所占比重由于第三次“婴儿潮”的影响又会有所上升。

　　“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础，与宽松的货币政策相结合，住房的改善性需求和投资性需求将会得到鼓励。可以想象，在目前青壮年的“就业高峰”远未到来之前，中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死，虽然目前中国的房价已经是人人喊打。

　　当然，影响房价的因素还有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍将是供给与需求的关系。

　　虽然在中国对公众宣称房价继续上涨，需要一定的勇气，但是在目前的情况下，房价要想下跌，除非中国政府有回天之力，也许你不相信，但是现实将会告诉你。对于希望未来房价将会下跌的中国居民来说，未来的十年之内似乎却更为残酷。

　　小黑的观点——

　　年轻人买什么都别买房

　　这不是说房子这种东西买不得，只是说对于75－85生人，在当前情况下买房子是最不适宜的一种消费行为。当然如果年纪轻轻的你已经是百万富翁，可以很轻松的购房置地，就无所谓了。但如果购房首付款是父母或朋友帮忙出的，而月供款相对于你的经济收入是很大的压力，这就太不值当了。

　　按揭购房会形成长达20年，甚至更长时间的负债。当经济形势好、处在通货膨胀时期，这些负债可能算不了什么。而一旦出现经济衰退和通货紧缩，情况就完全改变了。首先你的预期收入降低，却还要面对高昂的债务。其次，通货紧缩时期钱已经变得有价值了，却还要支付那虚高的欠款。而我们前面已经说过了，未来10年内出现经济衰退的可能性非常大，在本轮通货膨胀后很可能就接着一轮通货紧缩。

　　也许你会说房价还会涨，所以越早买房子越合适。其实对于买房自住的人来说，房价上涨对你毫无益处，因为你没打算把房子卖出去哪来的收益。也许你觉得现在通货膨胀、货币贬值，房产是一种很好的保值资产。那么我告诉你，此轮通货膨胀最开始就是由房价推动的，也就是说在人们意识到通货膨胀时房价已经高悬，别忘了我国的CPI构成中没有房屋这一项。以现在的房价看，房产非但不能起到保值的作用，反倒会成为流动性趋紧后受影响最大的资产。

　　当然，可能你买房并非为了自住，就是为了投资获利。但不要忘记房产这种资产的流动性极差，即使你看着涨也未必能卖出去。更何况政府的宏观调控一直在打压炒房行为，据说还将有更严厉的措施出台，比如二手房贷首付比例将提高到50％，这会令房产交易更加清淡。也许你想出租获益，可现在租售比已经大大超过国际警戒线。租金能不能抵得上月供都很难说，别说获利了。而随着廉租房建设速度的加快，以及因二手房买卖交易受阻转向出租所产生的供给增加，都会令你在租房市场的议价话语权不大。况且租房者相对于购房者，他的可选择空间和议价能力确实大得多。